Право собственности на создаваемую недвижимость будет предоставляться на определенный срок

16 мая 2012 В конце апреля Госдума РФ приняла в первом чтении президентский законопроект "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отметим, что работа над изменениями в ГК РФ ведется уже четыре года. Активно обсуждаются статьи Гражданского кодекса, регулирующие самые разные аспекты деятельности граждан и предприятий - от нотариального удостоверения сделок, порядка государственной регистрации юрлиц и солидарной ответственности акционеров до прав собственности, институтов владельческой защиты и соседских прав. При этом, по мнению юристов, некоторым нововведениям уделяется мало внимания. Одно из них - о безотзывной доверенности. Такая форма доверенности известна праву ряда зарубежных стран и используется, в частности, в корпоративных отношениях, отмечает Алексей Александров, эксперт компании "Гарант".

"Например, владелец акций, выдав безотзывную доверенность, может уполномочить другое лицо на осуществление своих прав акционера, гарантировав тем самым, что в течение определенного срока соответствующие права сохранятся за лицом, которому выдана доверенность", - поясняет Александров. Безотзывная доверенность рассматривается, в первую очередь, как инструмент, обеспечивающий исполнение обязательства доверителя либо перед представителем, либо перед лицами, которых последний представляет. А поскольку действующая редакция ГК РФ не допускает возможности представительства обеих сторон сделки одним лицом, соответствующие изменения вносятся и в ст.182 ГК РФ.

По мнению эксперта, говорить о специфических рисках можно применительно к двум моментам:

• в ряде обязательств есть так называемая "слабая сторона", то есть та, положение которой в большей степени зависит от контрагента, чем положение самого контрагента. Не совсем понятно, какую роль может сыграть в таких отношениях безотзывная доверенность;
• довольно общая формулировка оснований, по которым безотзывная доверенность может быть отменена (в случае возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в будущем представитель может злоупотребить своими полномочиями).

Также следует уделить особое внимание тщательному изучению других поправок, например о праве застройки (глава 20.1).

"Право застройки - институт совершенно новый для российского права. Фактически речь идет о механизме, с помощью которого лицо приобретает право собственности на вновь созданную недвижимость лишь на определенный срок, по истечении которого это право в силу закона переходит к другому лицу. С точки зрения ныне действующей редакции ГК РФ такой механизм вряд ли осуществим", - отметил Александров. Таким образом, после прекращения права застройки построенная недвижимость будет переходить к собственнику земельного участка.

Еще одним новшеством является и право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5).

"Речь идет о способе обременения имущества, который ранее не был предусмотрен гражданским законодательством. По существу это обременение можно сравнить с предварительным договором. Однако в отличие от предварительного договора, каждая из сторон которого вправе требовать от контрагента заключения основного договора, в данном случае право требовать заключения договора есть только у одной стороны. Это право сохраняется и в случае продажи обремененной вещи. Реализация права приобретения чужой недвижимой вещи прекращает все иные обременения этой вещи. Например, если обремененное здание было передано в ипотеку, то после его приобретения в порядке, предусмотренном главой 20.5 ГК РФ, ипотека прекращается", - отмечает эксперт.

Также следует обратить внимание и на новую редакцию ст.136 ("Плоды, продукция и доходы"). "На сегодняшний день закон признает право собственности на поступления от использования вещи за фактическим законным пользователем. Однако поскольку нередко собственником вещи является другое лицо, очевидно, что право пользователя на поступления должно следовать из закона, договора или из существа отношений. На это давно указывается и в литературе. Новая редакция ст.136 ГК РФ устраняет эту неясность", - пояснил Александров.

Обратить внимание нужно и на положение законопроекта об электронном документе. "Очевидно, что в случае возникновения спора доказыванию будет подлежать, в частности, то, позволяет ли электронная информация идентифицировать отправителя. Речь идет не только о цифровой подписи, в этом смысле вопрос имеет техническую подоплеку, но и об иных обстоятельствах, на основании которых контрагент полагает, что сообщение получено от надлежащего лица, например, может рассматриваться предшествующая переписка", - отметил Алексей Александров, юрист компании "Гарант".

Как мы писали ранее, в случае принятия законопроекта поправки в ГК РФ вступят в силу с 1 сентября 2012 года. Документ предусматривает внесение в Гражданский кодекс более 900 поправок. Изложено в новой редакции, дополнено и изменено будет в общей сложности порядка 461 статьи, что составляет 40% содержания кодекса.

Напомним, что работа над поправками ГК РФ началась в июле 2008 года после принятия Указа Президента РФ "О совершенствовании Гражданского кодекса РФ", в ноябре 2010 года был опубликован первый свод поправок.

Отметим, что действующий ГК РФ не раз изменялся. Например, ч.I изменялась 53 раза, во II часть внесена 41 правка, ч.III дополнялась и уточнялась семь раз, а IV часть - шесть раз. В общей сложности в Гражданский кодекс с 1996 по 2011 год изменения вносились 107 раз.

Однако рассматриваемый в настоящее время свод поправок является самым масштабным. Эксперты отмечают, что работа над законопроектом о поправках в ГК РФ продолжится и после второго чтения в Госдуме. В настоящее время документ проходит обсуждение в профильных думских комитетах.

Источник: ИА "ГАРАНТ"